Bubble Properti Indonesia

copyright: rumahdijual.com

Semenjak tahun 2008, saat dunia mengalami krisis ekonomi karena subprime mortgage yang dimulai dari Amerika Serikat, properti di Indonesia malahan mengalami masa-masa keemasannya. Harga properti terus naik, setiap produk baru yang diluncurkan oleh pengembang untuk pasar primer selalu habis diserap oleh masyarakat. Salah satunya disebabkan karena kenaikan jumlah kelas menengah di Indonesia. Dengan semakin meningkatnya pendapatan perkapita kelas menengah di Indonesia, tentu makin meningkatkan daya belinya. Keluarga muda yang pada awalnya masih menumpang di mertua estate indah atau ngontrak sana-ngontrak sini, akhirnya sudah pede untuk membeli rumah pertama mereka. Tentu sebagian besar membeli menggunakan KPR dari bank (kecuali uangnya ambil dari Bank Ortu, sih lain ceritanya), sampai akhirnya membuat Bank Indonesia agak deg-degan sehingga memberlakukan aturan-aturan baru untuk KPR.


Mulai dari menaikkan besaran DP dari 20% menjadi 30% dan terakhir untuk membatasi praktek spekulan properti, diatur lagi besar DP yang boleh diberikan untuk kepemilikan rumah kedua dan seterusnya, mengikuti negara lain. Hal ini tentunya diharapkan dapat mengurangi laju kenaikan harga properti, sehingga harga properti masih dapat terjangkau.

Tapi apakah memang efektif? Saat sekarang kita lihat masih banyak baliho dari developer yang mengatakan "Per tanggal sekian harga akan naik menjadi sekian", bener kan? Dan apakah dengan harga yang menurut saya pribadi sudah tidak realistis itu rumah/ruko/rukan/apartemen menjadi tidak laku? Tidak, kebanyakan semuanya terserap dengan cepat. Kenapa? Karena saat ini, warga kelas menengah dan warga kelas atas membutuhkan investasi yang aman dan menghasilkan gain yang tinggi dalam waktu cepat. Oleh karena itu tidak heran properti yang di launch dengan cepat habis, bahkan belinya harus melalui undian (gila banget gak tuh).

Para "investor" properti ini membeli saat launching (fisik belum ada) dan menjual kembali beberapa saat setelah unit diserahterimakan. Sehingga sering kita melihat suatu daerah atau cluster perumahan yang baru saja selesai sudah banyak spanduk "DIJUAL/DISEWAKAN", inilah yang membuat harga properti makin melambung saja. Efek ini juga berantai, membuat harga tanah makin naik saja, karena pemilik tanah tidak ada yang mau menjual dengan harga NJOP. Kita bisa cek kenaikan harga tanah di daerah pinggiran Jakarta, setelah Tangerang dan Serpong yang harga tanahnya perm2 bahkan ada yang melebihi harga tanah di Jakarta, Kota Depok pun harganya mulai tidak masuk akal.

Pertanyaannya, sampai kapankah gelembung (bubble) properti ini bisa bertahan? Saya juga gak tau sih, apalagi cuma orang awam aja. Tapi menurut saya gak akan lama lagi, apalagi dengan tahun 2014 Indonesia akan memasuki masa PEMILU, akan banyak aset yang dijual untuk biaya PEMILU ini. Dan bila itu mulai terjadi kasihan lah orang yang membeli properti paling belakangan (apalagi pakai KPR), terbayang harga properti jatuh, sedangkan biaya cicilan KPR nya tinggi (harga sewapun juga jatuh). Akhirnya tidak mampu membayar cicilan lagi, tidak bisa dijual juga karena harga sudah dibawah, otomatis kredit macet di bank akan naik, jelas perekonomian Indonesia akan goyah.

Apa yang harus dilakukan? Tidak boleh beli properti? Oh, bukan itu juga sih menurut saya. Beli bila memang butuh, untuk investasipun juga boleh, tapi lihat dulu mana yang lebih masuk akal dan ukur kemampuan mencicil KPR (bila mengambil melalui kredit bank), bila ragu lebih baik simpan dana investasi dalam bentuk yang lain (emas, perak, komoditas, obligasi, saham, atau deposito).

Yah, kita berdoa saja semoga aturan terbaru dari Bank Indonesia mengenai DP untuk rumah kedua dan seterusnya, serta kemungkinan pelarangan pemberian KPR indent dapat mencegah terjadinya krisis ekonomi akibat bubble properti ini.